Immobilie fürs Enkelkind: So sichern Sie die Wohnzukunft Ihrer Enkel.

Vermögensübertragungen – so lautet der allgemeine Begriff für „Erbschaften“ und „Schenkungen“ – müssen immer von einem Notar begleitet werden. Dieser setzt den notariellen Schenkungsvertrag auf. Aber auch die Beratung eines Steuerberaters und/oder Anwalts vorab kann sinnvoll sein. Das gilt insbesondere für den Fall, dass das Vermögen oder Teile des Vermögens an die Enkelkinder weitergegeben werden soll. Die Gründe sind so einfach wie plausibel:

• Eine Immobilienschenkung ist, unabhängig vom Alter des Begünstigten, rechtlich komplizierter als etwa die Weitergabe von Geldvermögen auf einem Tages- oder einem Festgeldkonto.
• Schenkungen erfolgen oft vor Volljährigkeit des Enkelkindes. Da die Eltern in diesem Fall die sogenannten gesetzlichen Vertreter des Kindes sind, sollten deren Rechte und Pflichten im notariellen Schenkungsvertrag genau geregelt werden.
• Schenken die Großeltern dem Enkel das Eigenheim, sollte – falls gewünscht – eine vertragliche Vereinbarung über ein sogenanntes lebenslanges Wohnrecht von Oma und Opa sowie ein entsprechender Grundbucheintrag vorgenommen werden.
• Wird eine Investment-Immobilie verschenkt, etwa eine vermietete Wohnung, sollten vertragliche Vereinbarungen insbesondere darüber getroffen werden, wem die Mieteinnahmen bis wann zustehen und wer anfallende Reparaturen und Modernisierungen zahlt.
• Schließlich sollten im Notarvertrag auch Vorkehrungen für zwei eher betrübliche Fälle getroffen werden. Nämlich: Die Eltern des Enkelkindes lassen sich scheiden oder das bereits volljährige Enkelkind zeigt sogenannten „groben Undank“.

Die Großeltern haben sich entschieden, ihr Reihenhaus, in dem sie die vergangenen 30 Jahre gelebt haben, dem Enkel zu übertragen. Eine noble Geste, weil die Immobilie praeter propter eine halbe Million Euro wert ist. Diese Vermögensübertragung bedarf rechtlicher Beratung und eines notariellen Vertrags. Denn die Großzügigkeit zielt in die weitere Zukunft.

Zum einen ist der Enkel momentan noch minderjährig, was den Einzug ins geschenkte Heim vorerst unrealistisch macht. Andererseits wollen Opa und Oma noch ein paar Jahre im Haus wohnen bleiben, um sich dann – falls es die Gesundheit der beiden zulässt – etwas kleiner zu setzen, wie es so schön heißt.

In dem Fall können die Großeltern entweder ein lebenslanges Wohnrecht oder einen sogenannten Nießbrauch vereinbaren. Beim Wohnrecht gilt: Nomen est omen. Oma und Opa leben so lange in ihrer gewohnten Umgebung, wie sie mögen. Zudem tragen sie, ebenfalls notariell vereinbart, die Bewirtschaftungskosten des Hauses sowie Ausgaben für Reparaturen & Co.

Ein Nießbrauch verschafft den Großeltern noch mehr Freiraum als ein (lebenslanges) Wohnrecht. Denn dieser Fachbegriff besagt, dass Oma und Opa die Immobilie nach ihrem Gusto nutzen dürfen – entweder, indem sie selbst darin wohnen, oder indem sie sie vermieten. Wichtig: Großeltern sollten darauf achten, dass Wohnrecht oder Nießbrauch für den Längstlebenden der beiden Partner gilt.

Übrigens: Auch in steuerlicher Hinsicht ist die Übertragung von Vermögenswerten an die nächste und erst recht an die übernächste Generation relevant. Ist das Enkelkind Begünstigter einer Vermögensübertragung, steht ihm ein steuerlicher Freibetrag von 200.000 Euro zu. Gehört der Vermögenswert, was bei Immobilien häufig der Fall ist, beiden Schenkenden, so verdoppelt sich der Freibetrag auf 400.000 Euro. In unserem Beispiel ist das Reihenhaus der Großeltern 400.000 Euro wert, sodass das Enkelkind die Schenkung steuerfrei erhält.

Ist die Immobilie – angenommen – 600.000 Euro wert, bieten sich zwei steuerliche Gestaltungen an. Entweder die Großeltern übernehmen die fällige Schenkungssteuer. Oder sie entscheiden sich für eine sogenannte Kettenschenkung. Diese ist legal, aber sollte sehr sorgfältig mithilfe eines erfahrenen Steuerberaters umgesetzt werden. Denn insbesondere bei Kettenschenkungen vermutet die Finanzverwaltung oft steuerlichen Gestaltungsmissbrauch und schaut deshalb sehr genau hin. Zu erwähnen ist hierbei, dass der Nießbrauch bzw. das Wohnrecht den Wert der verschenkten Immobilie beeinflussen kann.

Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes wurden im Jahr 2024 rund 129.000 Ehen in Deutschland geschieden. Ganz so unwahrscheinlich ist es also nicht, dass die Großeltern irgendwann über die gescheiterte Ehe ihres Nachwuchses informiert werden. Dumm nur, dass beide ehemalige Partner die gesetzlichen Vertreter des noch minderjährigen Enkelkindes sind, dem die Großeltern ihr Eigenheim respektive eine Mietimmobilie geschenkt haben.

Empfehlenswert ist somit, schon bei der Vermögensübertragung im Notarvertrag diesen Fall zu regeln. Grundsätzlich gilt: Eltern sind als gesetzliche Vertreter ihres zuvor beschenkten Kindes ausgeschlossen, sobald gegensätzliche Interessen zwischen den Eltern einerseits und dem Kind auf der anderen Seite vorliegen. Bei einer Scheidung könnte dies durchaus der Fall sein.

Grober Undank des (beschenkten) Enkels wiederum ist ein Grund, um die vorherige Vermögensübertragung rückgängig zu machen – und zwar unabhängig von der früheren notariellen Vereinbarung. Die Causa „Grober Undank“, verankert im § 530 des BGB, wurde in einem Urteil des BGH noch einmal konkretisiert. Zitat: „Das Widerrufsrecht des Schenkers wegen groben Undanks des Beschenkten knüpft an die Verletzung der Verpflichtung zu einer von Dankbarkeit geprägten Rücksichtnahme auf die Belange des Schenkers an, die dieser vom Beschenkten erwarten darf.“

Heißt im Klartext: Das Enkelkind als Beschenkter muss zwar nicht vor lauter Dankbarkeit auf den Knien rutschen, aber es hat sich gefälligst zu benehmen – gegenüber den Großeltern und auch den Eltern. Denn grober Undank kann sein:

• Bedrohung des Lebens oder körperliche Misshandlung des Schenkers oder naher Angehöriger
• Schwere Beleidigungen
• Grundlose Strafanzeige
• Grundloser Antrag auf Bestellung eines Betreuers

Falls die Großeltern finanziell dazu in der Lage sind, kann es durchaus sinnvoll sein, dem Enkelkind durch die frühe Schenkung einer Immobilie den Start in den hinlänglich zitierten Ernst des Lebens zu ermöglichen. Denn mietfreies Wohnen oder zusätzliche Einnahmen während des Studiums sind eine solide wirtschaftliche Basis, damit sich das Enkelkind auf den beruflichen Werdegang und/oder die Familiengründung konzentrieren kann.

Zugleich sei vor überhasteten Entscheidungen gewarnt. Denn insbesondere Vermögensübertragungen an die übernächste Generation bedürfen einer sorgfältigen Planung sowie des Beistands durch Rechtsanwalt, Notar und Steuerberater.